Проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Вологодской области в 2019 году ОПУБЛИКОВАНО: 9 Окт 2019
РУБРИКА: Кадастровая оценка

Проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Вологодской области в 2019 году

Сегодня для собственников объектов недвижимости одной из наиболее актуальных является вопрос государственной кадастровой оценки (ГКО) недвижимости в связи с изменением порядка ее налогообложения (перехода от уплаты налога на имущество от инвентаризационной стоимости к кадастровой стоимости).

В ходе проведения ГКО устанавливается кадастровая стоимость объектов недвижимости – основа расчета налога на недвижимое имущество. Для того чтобы налог на недвижимое имущество рассчитывался исходя из среднерыночных цен на аналогичное имущество, требуется регулярная актуализация данных о кадастровой стоимости.

Ранее кадастровая оценка объектов недвижимости выполнялась в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Исполнитель оценки определялся по результатам соответствующего конкурса среди частных оценочных организаций и при этом у собственников объектов недвижимости отсутствовала возможность ознакомления с промежуточными результатами ГКО и подачи соответствующих замечаний до момента утверждения кадастровой стоимости.

Последняя оценка кадастровой стоимости объектов капитального строительства на территории Вологодской области проводилась в 2011 году, земельных участков категории земель «земли населенных пунктов» в 2012 году.

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), определившего новый порядок проведения государственной кадастровой оценки, в Вологодской области 18 декабря 2017 года было создано специальное учреждение - Бюджетное учреждение в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации», уполномоченное на осуществление данной деятельности.

Федеральный закон № 237-ФЗ направлен на совершенствование государственной кадастровой оценки недвижимости и повышение открытости связанных с ней процедур на каждом этапе их проведения. Применение новых норм позволит обеспечить непрерывный мониторинг и анализ рынка недвижимости, своевременную корректировку данных в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН), а также внедрение и развитие единых методологических стандартов проведения ГКО.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона № 237-ФЗ на основании приказа Департамента от 19.11.2018 № 66-н «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Вологодской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке:

- объектов недвижимости, за исключением земельных участков;

- земельных участков категории земель «земли населенных пунктов»

на территории Вологодской области по состоянию на 01.01.2019.

Необходимо отметить, что в 2019 году в 65 регионах России проведена ГКО в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ, при этом на территории Кабардино-Балкарской Республики, Республики Карелия, Республики Саха (Якутия), Алтайского края, Приморского края, Ставропольского края, Хабаровского края, Астраханской области, Брянской области, Вологодской области, Кировской области, Мурманской области, Орловской области, Псковской области, Свердловской области, Томской области, Тульской области, Ярославской области, Ханты-Мансийского АО будет проведена ГКО в отношении всех объектов капитального строительства (то есть всех зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест).

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществлялось бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226.

27 августа 2019 года Росреестр уведомил Департамент имущественных отношений области о соответствии промежуточных отчетных документов требованиям к отчету об итогах государственной кадастровой оценки.

В сентябре 2019 года на официальном сайте БУ ВО «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» (http://bko35.ru) для собственников объектов недвижимости в разделе «Кадастровая оценка» начал функционировать специальный сервис «Справочная информация об объектах недвижимости», позволяющий узнать информацию о кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка.

В период с 27 августа 2019 года по 15 октября 2019 года бюджетным учреждением принимались от всех заинтересованных лиц замечания к промежуточным отчетным документам по государственной кадастровой оценке. За указанный период в адрес бюджетного учреждения поступило более 700 обращений, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.      

Необходимо отметить, что в период ознакомления с предварительными результатами государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, проводимой на территории Вологодской области в 2019 году, в средствах массовой информации появились публикации, в которых предприниматели и общественные деятели Вологодской области высказывают мнение о том, что после переоценки завышена кадастровая стоимость коммерческой недвижимости.

Следует отметить, что данные заявления являются некорректными, поскольку завышение кадастровой стоимости интерпретируется как увеличение относительно результатов предыдущего тура государственной кадастровой оценки.

Данное отклонение может быть вызвано рядом объективных причин.

1. Кадастровая стоимость объектов недвижимости по результатам предыдущей государственной кадастровой оценки не соответствовала среднерыночным ценам за аналогичные объекты недвижимости. Например, кадастровая стоимость торгово-офисных помещений площадью 998,9 кв.м расположенных в центральной части г.Вологды была определена в размере 24 692,81 рублей (24,7 рублей за 1 кв.м.).

2. Оспаривание результатов предыдущего тура государственной кадастровой оценки. Законодательством предусмотрена возможность признания кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной при обращении в специальную комиссию и в судебном порядке. Следствием данной нормы стало формирование отдельного направления на рынке оценочных услуг по оспариванию кадастровой стоимости. При этом за последние пять лет данное направление оценки приняло масштабный характер. При этом отмена в 2016 году обязательной экспертизы отчетов в СРО еще сильнее усугубила ситуацию, поскольку отсутствие контроля неизбежно привело к снижению объективности результатов и качества отчетов. Оценщики рыночной стоимости объектов посредством спекулятивных приемов в рамках действующей методологии оценки добивались заведомо низких результатов рыночной стоимости объектов недвижимости относительно действующей кадастровой стоимости. Снижение кадастровой стоимости достигалось путем подбора невалидных аналогов из нижнего ценного диапазона рынка, которому соответствует ликвидационная стоимость; применение необоснованных корректировок; исключение из стоимости земли и НДС.

В рамках работы комиссии были сформированы диапазоны рыночной стоимости объектов недвижимости, в границах которых принимались решения по определению кадастровой стоимости в размере рыночной. Например, в процессе оспаривания стоимости объектов с местонахождением в центральной части г. Вологды рыночная стоимость объектов недвижимости коммерческого назначения определялась в диапазоне 21-25 тыс. руб./кв.м. При этом данные объекты в тоже время находились в залоге по рыночной стоимости в размере 35-40 тыс. руб./кв.м. Таким образом можно заключить, что результаты оспаривания в большинстве случаев не являются объективным ориентиром рыночной стоимости объектов недвижимости. При этом результаты кадастровой оценки текущего тура будут выше относительно результатов оспаривания, поскольку согласно методике варьируются от среднего значения ценовой зоны.

3. Отнесение к другому сегменту вида использования объекта недвижимости. Код вида использования объекта недвижимости, непосредственно влияющий на результат кадастровой стоимости, определялся и согласовывался с органами местного самоуправления без учета данных предыдущего тура государственной кадастровой оценки по данным ЕГРН, поскольку кодировка осуществлялась в соответствии с новым классификатором согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». Таким образом, отнесение объекта недвижимости к другому сегменту вида использования может привести к увеличению кадастровой стоимости относительно предыдущего тура ГКО.

4. Наличие технических ошибок в связи с неполными и противоречивыми сведениями ЕГРН. В процессе обработки перечня объектов недвижимости выявлено значительное количество невалидных объектов с отсутствующими и противоречивыми характеристиками. По ряду объектов характеристики были восстановлены посредством запросов и анализа базы технической инвентаризации и открытых источников. По остальным объектам кадастровая стоимость определялась на основе принятых допущений, определяющих вероятные характеристики объектов недвижимости. Таким образом, увеличение кадастровой стоимости относительно предыдущего тура ГКО может быть вызвано технической ошибкой. Законом предусмотрена процедура ознакомления с проектом отчетных документов для выявления и устранения технических ошибок в рамках полученных замечаний.

В период ознакомления с предварительными результатами государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Департаментом имущественных отношений области совместно с представителями БУ ВО «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» приняли участие в совещаниях и встречах с собственниками объектов недвижимости на базе Общественной палаты Вологодской области, Мэрии г.Череповца, Администрации г.Вологды и союза Вологодской торгово-промышленной палаты.

По результатам поступивших обращений от заинтересованных лиц в отношении проведенной государственной кадастровой оценки бюджетным учреждением в БУ ВО «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» дорабатывается отчет о государственной кадастровой оценке объектов капитального строительства и земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», при этом с результатами государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в отношении которых проведена государственная кадастровая оценка, собственники объектов недвижимости смогут ознакомится после 1 декабря 2019 года на официальном сайте БУ ВО «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» (www.bko35.ru).

При этом, в соответствии со статьей 21 Федерального закона №237-ФЗ БУ ВО «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» после 1 января 2020 года также будут рассматриваться обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в том числе единичные или системные технические ошибки (описки, опечатки, арифметические ошибки), единичные или системные методологические ошибки (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о ГКО).    

Итоговые результаты кадастровой оценки будут утверждены приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области и до 1 декабря 2019 года переданы в Росреестр для внесения в ЕГРН. Для целей налогообложения и взимания арендной платы новые данные будут использоваться с 1 января 2020 года.

Департамент обращает внимание, что уплата налога на имущество и земельного налога за 2020 год по новой кадастровой стоимости будет проводиться юридическими лицами в 2020 году, физическими лицами – в 2021 году.



К списку



НЕ НАШЛИ НУЖНЫЙ РАЗДЕЛ?

Воспользуйтесь поиском по сайту:


Логотип

160000, г. Вологда, ул. Козленская, 8

При любом использовании информации с сайта обязательна ссылка на dio.gov35.ru
По техническим вопросам обращайтесь на cit@gov35.ru